Как выгодно инвестировать и получать доход в Грузии

Грузия уверенно закрепилась как страна, выгодная для инвестиций в недвижимость. Причины тому — не только теплый климат и древняя культура, но и вполне прагматичные экономические показатели. Страна занимает первое место в Европе по уровню безопасности, лидирует в регионе по низкому уровню коррупции и входит в шестерку государств мира с самыми комфортными условиями ведения бизнеса. Для покупателей недвижимости это означает прозрачные правила игры и предсказуемость сделки.

Экономические предпосылки

Иностранные граждане могут приобретать апартаменты в Грузии без вида на жительство, получая при этом полное право собственности — точно такое же, как у местных жителей. Это принципиально отличает грузинский рынок от многих других направлений, где иностранцам доступна лишь долгосрочная аренда (лизхолд) или ограниченные формы владения.

Доходность от сдачи в аренду в среднем начинается от 8% годовых и может достигать 12% — показатель, заметно превышающий большинство европейских рынков. При этом порог входа остается низким: минимальный первоначальный взнос составляет всего 5% от стоимости объекта, а оставшаяся сумма выплачивается с помощью беспроцентной рассрочки от застройщика.

Рынок демонстрирует устойчивый рост капитализации. Объекты, приобретенные четыре-шесть лет назад по цене около 800 долларов за квадратный метр, сегодня перепродаются от 1 500 долларов и выше. Дополнительным стимулом служит программа получения инвестиционной визы: при вложении от 150 000 долларов инвестор получает право на ее оформление.

Курортная столица и концепция «квартала»

Значительная часть новых проектов сосредоточена в Батуми — курортном городе на черноморском побережье. Застройщики здесь все чаще отходят от точечной застройки в пользу концепции полноценного квартала: архитектурного комплекса с собственной инфраструктурой, включающей бассейны, спортивные залы, теннисные корты, спа-зоны и рестораны. Идея в том, чтобы покупатель приобретал не просто квадратные метры, а образ жизни, сопоставимый по уровню сервиса с пятизвездочным отелем.

На рынке представлены три типа продукта:

• гостиничные номера, управляемые международными операторами;
• апартаменты с ремонтом под ключ, которые впоследствии можно передать в доверительное управление;
• апартаменты без отделки, предназначенные для собственного проживания или самостоятельной сдачи в аренду.



Управлением объектов занимаются как местные компании, так и международные гостиничные бренды — среди партнеров одного из крупнейших девелоперов региона значатся испанские сети Barceló и Occidental, а также американская Wyndham. Для этих операторов батумские и тбилисские проекты стали первым выходом на грузинский рынок, что закреплено эксклюзивными договорами с застройщиком.

Как формируется цена и доходность

Стоимость квадратного метра в апартаментах Батуми начинается от 2 100 долларов и повышается вместе с этажностью — до 2 600 долларов на верхних уровнях. Гостиничные номера под управлением международного бренда стоят несколько дороже — от 2 750 долларов за квадратный метр, однако покупатель такого номера автоматически становится партнером отельного оператора: недвижимость работает как часть гостиницы в течение десяти лет, после чего собственник вправе продлить сотрудничество или распорядиться объектом по своему усмотрению.

Схема распределения дохода зависит от типа продукта. В апартаментах действует пропорция 60/40 в пользу владельца, тогда как в гостиничных номерах собственник получает уже 80% дохода, а управляющая компания — 20%. При этом в отельном формате прописан минимальный гарантированный доход — как правило, от 5–6% годовых, хотя фактическая доходность обычно оказывается выше и достигает 10%. Выплаты клиенту производятся раз в год, начиная с первого года после запуска управления объектом.

Тбилиси: испанский квартал у Старого города

Отдельного внимания заслуживает проект в столице — испанский квартал от Elt Group на территории в один гектар недалеко от исторического центра Тбилиси. Особенность локации в том, что в границах Старого города действуют строгие ограничения на высотное строительство, поэтому подобных комплексов с полным набором отельных сервисов поблизости практически нет.

Комплекс состоит из двух корпусов: в одном продаются квартиры в черновой отделке, во втором — гостиничные номера под брендом Barceló (до одиннадцатого этажа) и апартаменты под ключ (с двенадцатого этажа и выше). Цена гостиничного номера начинается от 3 000 долларов за квадратный метр при гарантированной доходности 6% годовых; апартаменты стартуют от 2 300 долларов, повышаясь до 2 600 долларов с высотой этажа. Внутри комплекса предусмотрены два бассейна, сауна, джакузи, спортивный и массажный залы: для владельцев гостиничных номеров пользование этой инфраструктурой бесплатно, для владельцев апартаментов действует скидка 50%.

Условия покупки и рассрочки

Готовые объекты обычно продаются без рассрочки — покупателю доступна ипотека от 5% годовых. В строящихся проектах действует внутренняя беспроцентная рассрочка застройщика: ее срок варьируется от 23 до 32 месяцев в зависимости от проекта и стадии готовности. После внесения 30% от полной стоимости покупатель вправе зарегистрировать право собственности в реестре, а оставшуюся часть суммы при желании перевести в банковский кредит на финальном этапе строительства.

Расчеты чаще всего проводятся в криптовалюте — это наиболее популярный на сегодняшний день способ трансграничных платежей, — а также через банковские переводы SWIFT. График платежей формируется индивидуально: часть покупателей вносит средства раз в квартал или полугодие, часть предпочитает оплатить бронирование на год вперед.

Что касается сопутствующих расходов, эксплуатационные платежи (service charge) рассчитываются из ставки около 1,1 доллара за квадратный метр, но ограничены потолком в 45 долларов в месяц независимо от площади квартиры. В эту сумму входят охрана, видеонаблюдение, работа лифтов, уборка общих территорий и ресепшн. Коммунальные платежи — газ, электричество, интернет — начисляются по счетчику и в среднем не превышают 70 долларов в месяц, что делает содержание недвижимости в Грузии заметно дешевле, чем во многих других странах.

Итог

Совокупность факторов — упрощенный доступ к собственности для иностранцев, невысокий порог входа, растущая капитализация и присутствие международных гостиничных операторов — делает грузинский рынок недвижимости одним из наиболее привлекательных направлений для среднего частного инвестора. Ключевым отличием местных застройщиков от многих зарубежных аналогов остается полный цикл сопровождения: от проектирования и строительства до последующего управления объектом и обеспечения арендного дохода, что снижает риски для покупателя на всех этапах сделки.